Aquecimento a consumir dinheiro, regras novas a apertar - e o sonho do prédio antigo barato a desfazer-se

Quem compra em 2026 uma verdadeira bomba energética arrisca muito mais do que o preço anunciado faz parecer.

Em muitas grandes cidades e também em localidades mais pequenas, casas com fraco desempenho energético parecem ser a última oportunidade para ter casa própria: muita área, preço aparentemente justo e a pressão de decidir depressa. Mas, por trás de uma fachada antiga e apelativa, podem esconder-se obras caras, exigências apertadas e uma armadilha legal capaz de apanhar qualquer comprador desprevenido.

Porque é que os apartamentos com classe energética F e G se tornaram um problema

Num contexto de energia cara, o desempenho energético de um imóvel deixou de ser um detalhe secundário. Quem compra um apartamento classificado com F ou G leva para casa o sinal de dois problemas sérios: uma envolvente do edifício ultrapassada e despesas de aquecimento a disparar.

Estes imóveis consomem muitas vezes bem acima de 330 kWh por metro quadrado e por ano. O valor pode parecer abstracto, mas sente-se de forma brutal no orçamento mensal. Sobretudo em apartamentos maiores, a factura de aquecimento pode facilmente atingir o dobro ou o triplo do que se paga num imóvel já bem reabilitado.

“Uma prestação aparentemente baixa no crédito habitação vale pouco se as despesas de aquecimento rebentarem com o orçamento todos os meses.”

Muitos compradores continuam a subestimar este ponto. Enquanto analisam ao pormenor a localização, a distribuição da casa e a varanda, o certificado energético acaba frequentemente reduzido a mera burocracia. E é precisamente isso que depois se vira contra eles - não só no bolso, mas também na revenda.

Barato no anúncio, caro na vida real: as armadilhas ocultas de custos

Os mediadores imobiliários seduzem com áreas generosas, charme de prédio antigo e um preço por metro quadrado claramente abaixo da média. Quem já está pressionado para encontrar uma casa própria com rapidez tende a ignorar os sinais de alerta. Mas, assim que entra em cena a reabilitação energética, o choque é inevitável.

O que é realista esperar de uma obra de reabilitação

Para tirar um apartamento da pior classe energética, normalmente não basta trocar a caldeira ou o sistema de aquecimento. As medidas mais comuns incluem, por exemplo:

• substituição de janelas e portas
• isolamento da cobertura, da fachada ou do tecto da cave
• modernização ou substituição integral do sistema de aquecimento
• adaptação da produção de água quente e da tecnologia de controlo

Mesmo numa área habitacional relativamente pequena, os custos podem facilmente situar-se entre 30.000 e 50.000 euros, e muitas vezes até acima disso. E nem assim fica garantido que o imóvel salte para uma classe energética claramente melhor. Cada centímetro extra de isolamento e cada solução especial num prédio antigo faz subir a fatura.

Os perigos das “despesas laterais” na compra de um prédio antigo

A conta torna-se realmente pesada quando, às obras previstas, se juntam surpresas inesperadas. Entre elas contam-se, por exemplo:

• instalação eléctrica obsoleta que precisa de substituição total
• humidade nas paredes ou na cave, só visível quando começam os trabalhos
• varandas, escadas ou telhados degradados na propriedade horizontal
• relatórios adicionais, inspecções e exigências das autoridades

Em muitos casos, a estimativa inicial de custos não chega. A soma cresce com cada pavimento aberto e com cada parede exposta. Quem calcula o orçamento demasiado em baixo acaba depressa numa rua sem saída financeira - com a obra a meio e a frustração a aumentar.

Novas regras a partir de meados da década de 2020: quando a lei muda o mercado

Ao mesmo tempo que os preços da energia sobem, também as exigências legais apertam. A tendência é clara: os apartamentos com certificado energético muito fraco perdem margem de manobra e estabilidade de valor.

Ano	Regra aplicável a apartamentos F e G
desde 2022	As rendas de apartamentos com grande ineficiência energética ficam congeladas; sem obras, já não são permitidos aumentos.
desde 2023	Na venda de imóveis com desempenho energético muito fraco, passa a ser obrigatório um relatório energético detalhado.
a partir de 2025	Os apartamentos no nível mais baixo deixam de poder ser arrendados de novo.
a partir de 2028	A classe imediatamente acima, também fraca, fica igualmente proibida para novos arrendamentos.

Para quem investe, isto significa o seguinte: quem comprar em 2026 um apartamento com classe energética F ou G muitas vezes já não o conseguirá arrendar sem uma reabilitação profunda. Mesmo contratos de arrendamento já existentes deixam de poder ser actualizados para acompanhar os custos, enquanto não houver uma etiqueta energética melhor.

“A mensagem política é inequívoca: as bombas energéticas devem sair do mercado de arrendamento - e não daqui a uns anos, mas num horizonte já próximo.”

Os vendedores também sentem esta pressão. Os relatórios obrigatórios revelam fragilidades sem rodeios. Quem quer comprar vê logo quais serão os custos que ainda estão à sua frente. O espaço para negociar desloca-se claramente a favor dos compradores - desde que estes estejam bem preparados.

Comprar apesar do risco: para quem ainda pode compensar um apartamento F ou G

Apesar de todos os alertas, fica a pergunta: haverá ainda casos em que vale a pena comprar? Sim, mas apenas para determinados perfis de comprador, que saibam exactamente no que se estão a meter.

Perfis típicos que podem beneficiar da situação

• Utilizadores que vão habitar a casa e têm capacidade de resistência: quem vai morar no imóvel, tem nervos de aço e consegue passar o Inverno com camisola de lã e obras em curso pode ir fazendo a reabilitação fase a fase - aproveitando, ao mesmo tempo, o desconto no preço de compra.
• Profissionais da construção e pessoas com experiência em obras: quem consegue executar muitos trabalhos por conta própria reduz drasticamente os custos. Para este grupo, um apartamento degradado pode representar uma verdadeira oportunidade de valorização.
• Profissionais do mercado: reabilitadores comerciais e compradores experientes tratam estes projectos como uma operação empresarial. Apostam em redes de contactos, mão-de-obra acessível e processos bem definidos.

Mesmo assim, para estes grupos continua a valer a mesma regra: sem plano, nada feito. Há três perguntas decisivas:

• O esforço de reabilitação poderá, no final, ultrapassar o valor de mercado do apartamento já renovado?
• Todos os programas de apoio, créditos e subsídios são realmente utilizáveis - e já foram verificados antes da assinatura do contrato-promessa?
• Existe margem temporal suficiente para terminar a obra antes de datas-limite relevantes, caso o objectivo seja arrendar?

Lista de verificação antes da compra: como avaliar se o negócio é sustentável

Quem pondera seriamente comprar um apartamento com fraco desempenho energético deve avançar de forma sistemática. Aqui, o instinto não basta.

Estes pontos têm de constar, no mínimo, da sua análise

• Ler com atenção o relatório energético: não interessa apenas a classificação final; o essencial está também nas propostas detalhadas, incluindo a estimativa de custos.
• Pedir vários orçamentos para a obra: um único orçamento raramente representa o mercado. Diferenças de 20–30 por cento são normais.
• Confirmar a situação da propriedade horizontal: as actas das últimas assembleias mostram o que já está previsto: telhado, fachada, aquecimento do edifício, tubagens nas escadas.
• Verificar o nível de reservas do condomínio: uma propriedade horizontal sem fundos significa derramas extraordinárias mais tarde - muitas vezes de valor de cinco dígitos.
• Explorar as possibilidades de apoio financeiro: empréstimos do KfW, financiamentos bonificados do banco, subsídios municipais e programas estatais podem fazer toda a diferença.

Também ajudam os balcões de aconselhamento das câmaras municipais, das agências de energia ou dos centros de defesa do consumidor. Além disso, os bancos já oferecem, em muitos casos, verificações energéticas específicas antes de aprovarem o financiamento. Uma conversa com um consultor energético independente costuma esclarecer a viabilidade e as prioridades.

O que muitos esquecem: a pressão emocional e o quotidiano da obra

Para lá das contas, existe outro factor que não aparece nos anúncios: o desgaste. Viver numa obra, suportar meses de ruído, pó, coordenação com equipas de trabalho e atrasos causados por ruturas de abastecimento pesa bastante sobre os nervos e as relações.

Quem tem uma agenda profissional muito apertada ou filhos pequenos deve pensar muito bem se consegue aguentar uma grande reabilitação enquanto continua a viver no imóvel. Por vezes, um apartamento a necessitar de obras, mas com uma solução temporária para morar noutro sítio - subarrendamento, apoio da família - é a alternativa mais realista, mesmo que à primeira vista pareça mais cara.

Termos energéticos explicados de forma simples: o que significam afinal os números?

Muitos mal-entendidos nascem do facto de os termos técnicos do certificado energético parecerem pouco claros. Há dois pontos especialmente importantes:

• kWh por metro quadrado e por ano: este valor indica a necessidade estimada de energia do apartamento. Quanto mais alto, mais caro fica aquecer. Comparar com um imóvel de referência da mesma zona ajuda a interpretar o número.
• Necessidade de energia primária: aqui entra a “qualidade” do energético utilizado. Uma bomba de calor moderna é avaliada de forma diferente de uma instalação antiga a gasóleo ou gás.

Quem percebe estes indicadores consegue comparar propostas de forma mais rigorosa e definir objectivos de reabilitação com maior realismo. Por vezes, trocar apenas o sistema de aquecimento não chega, porque a envolvente do edifício deixa fugir demasiado calor. Noutros casos, novas janelas combinadas com tecnologia de controlo moderna podem produzir uma melhoria assinalável.

Quem quiser comprar em 2026 um apartamento com classe energética F ou G deve, por isso, pensar como um empresário: avaliar riscos, simular cenários e prever margem de segurança. Só assim um imóvel aparentemente problemático pode transformar-se, a longo prazo, numa casa sólida e confortável - mas apenas se as contas fecharem mesmo.